Veelgestelde vragen over de renovatieverplichting

Geldt de renovatieverplichting voor het hele gebouw als er slechts één gebouweenheid verkocht wordt?

Renovatiemaatregelen worden om praktische en bouwtechnische redenen eerder op gebouwniveau genomen, dan op eenheidsniveau. Zo wordt het plaatsen van dakisolatie of het vervangen van een (collectieve) verwarmingsinstallatie op gebouwniveau aangepakt.

Gebouweenheden die niet onder het toepassingsgebied vallen (omdat ze bijvoorbeeld niet verkocht worden, of geen niet-residentiële bestemming maar een woonbestemming hebben) vallen daardoor niet automatisch onder de renovatieverplichting voor niet-residentiële eenheden.

De renovatieverplichting blijft beperkt tot het niveau van de onderdelen van de eenheid die overgedragen wordt. Voor het minimaal maatregelenpakket betekent dat praktisch:

  • Enkel die dakdelen die toebehoren aan eenheden die overgedragen worden, moeten aan de minimale R-waarde voldoen. Dakdelen van eenheden die niet worden overgedragen, vallen dus niet onder de verplichting. Gemeenschappelijke dakdelen ook niet, tenzij alle eenheden van het gebouw tegelijkertijd worden overgedragen.   
  • Enkel de beglazing van die eenheden die overgedragen worden, moet voldoen aan de maximale U-waarde van 1 W/m²K. Is er nog enkel glas in eenheden van het gebouw waarvoor geen overdracht voorzien is? Dan valt dat glas niet onder de renovatieverplichting.
  • Enkel de opwekkers die de eenheden die overgedragen worden van warmte voorzien, moeten voldoen aan de maatregel voor installaties voor ruimteverwarming. Collectieve installaties of individuele installaties die andere eenheden van warmte voorzien, vallen buiten het toepassingsgebied.
  • Enkel de koelinstallaties in de eenheden die overgedragen worden, moeten voldoen aan de maatregel voor koeling. Collectieve installaties of individuele installaties die andere eenheden koelen, vallen buiten het toepassingsgebied.

Dit betekent ook dat individuele eenheden die worden overgedragen, maar deel uitmaken van een groter gebouw, niet moeten voldoen aan het minimaal energieprestatielabel of het minimum aandeel hernieuwbare energie. Enkel eenheden die samen een volledig niet-residentieel gebouw vormen dat in totaliteit wordt overgedragen, moeten voldoen aan het minimaal energieprestatielabel of het minimaal aandeel hernieuwbare energie.

Valt de gebouweenheid onder het toepassingsgebied van de renovatieverplichting, als er ook andere dan niet-residentiële activiteiten plaatsvinden (bv. industrie, wonen,…)?

Een gebouweenheid kan verschillende bestemmingen huisvesten. De gebouweenheid valt onder het toepassingsgebied van de renovatieverplichting als de gebouweenheid een niet-residentiële hoofdbestemming heeft. Wat de hoofdbestemming is van een gebouweenheid, hangt af van de oppervlakte die de verschillende functies innemen binnen de gebouweenheid.

Als de delen van de eenheid waar een industriële activiteit plaatsvindt meer dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte van de gebouweenheid innemen, is de hoofdbestemming van de gebouweenheid industrie en valt de gebouweenheid niet onder het toepassingsgebied van de renovatieverplichting. In alle andere gevallen geldt dat de hoofdbestemming van de gebouweenheid gelijkgesteld wordt aan de bestemming die de grootste bruikbare vloeroppervlakte beslaat. Als er geen grootste aandeel in de bruikbare vloeroppervlakte bepaald kan worden, is de hoofdbestemming van de gebouweenheid niet-residentieel.

Voorbeelden: 

Voorbeeld van gebouweenheid met als verdeling van de bruikbare vloeroppervlakte: Moet deze gebouweenheid voldoen aan de renovatieverplichting?
25% heeft de bestemming ‘niet-residentieel’
75% heeft de bestemming ‘industrie’
Nee. 
De hoofdbestemming van de gebouweenheid is ‘industrie’, want meer dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte van de gebouweenheid heeft een industriële bestemming.
55% heeft de bestemming ‘niet-residentieel’
45% heeft de bestemming ‘wonen’
 
Ja. 
De hoofdbestemming van de gebouweenheid is ‘niet-residentieel’, want er is geen industriële bestemming in deze gebouweenheid en de niet-residentiële bestemming beslaat de grootste oppervlakte.
35% heeft de bestemming ‘niet-residentieel’
65% heeft de bestemming ‘industrie’
 
Ja. 
De hoofdbestemming van de gebouweenheid is ‘niet-residentieel’, want de industriële bestemming binnen de gebouweenheid beslaat minder dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte. 
50% heeft de bestemming ‘niet-residentieel’
50% heeft de bestemming ‘wonen’
Ja.
De hoofdbestemming is niet-residentieel, want er is geen industriële bestemming in deze gebouweenheid en de niet-residentiële en residentiële delen zijn exact even groot. 
25% heeft de bestemming niet-residentieel
20% heeft de bestemming wonen
55% heeft de bestemming industrie
Ja. 
De hoofdbestemming is niet-residentieel, want de industriële bestemming binnen de gebouweenheid beslaat minder dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte (waardoor de hoofdbestemming per definitie niet industrie kan zijn) en  het niet-residentiële deel binnen de gebouweenheid is groter dan het aandeel ‘wonen’.

Wat gebeurt er als het gebouw wordt 'overgedragen' gedurende de looptijd van de renovatieverplichting?

Een gebouw kan gedurende de looptijd van de renovatieverplicht geschonken of verkocht worden, of er kan een nieuw opstalrecht of erfpacht gesloten worden.

De koper, erfpachter, opstalhouder of ontvanger van de schenking moet binnen de resterende termijn voldoen aan de eisen die de verkoper, erfpachtgever, opstalgever of schenker diende te behalen.

Wat gebeurt er als het gebouw wordt geërfd gedurende de looptijd van de verplichting?

De erfgenaam of legataris moet binnen de resterende termijn voldoen aan de eisen die de erflater diende te halen.

Moet ook aan de renovatieverplichting voldaan worden bij een verlenging van het recht van opstal of een erfpacht?

Neen. 
Het Energiedecreet bepaalt in artikel 11.2/2.1 dat bij het “vestigen van een opstalrecht of erfpacht” de renovatieverplichting geldt. Het gaat dan om het origineel vestigen of overdragen van een opstalrecht of erfpacht aan een derde. Louter een verlenging van een opstalrecht of erfpacht tussen dezelfde partijen valt hier niet onder.

Moet ook aan de renovatieverplichting voldaan worden bij de overdracht van het recht van opstal of een erfpacht aan een derde partij?

Ja. 
Het Energiedecreet bepaalt in artikel 11.2/2.1 dat bij het “vestigen van een opstalrecht of erfpacht” de renovatieverplichting geldt. Het overdragen van een opstalrecht of erfpacht aan een derde partij wordt gezien als het vestigen van een opstalrecht of erfpacht. 

Moet aan de renovatieverplichting voldaan worden bij een ‘fusie’ of ‘opslorping’?

Neen.

Als het gaat om een ‘fusie’ of ‘opslorping’ zoals bedoeld in het nieuw ondernemingsrecht, moet niet voldaan worden aan de renovatieverplichting. 
•    Onder ‘fusie’ verstaat men de verrichting waarbij twee of meer vennootschappen/rechtspersonen inbreng doen van gans hun vermogen in een nieuwe vennootschap/rechtspersoon. 
•    In het geval van ‘opslorping’ doet een vennootschap/rechtspersoon inbreng van gans haar vermogen in een bestaande vennootschap/rechtspersoon, waardoor de eerste verdwijnt en de tweede haar kapitaal verhoogt.