Het Gebouwenregister

Het gebouwenregister is de authentieke gegevensbron van de Vlaamse overheid voor gebouwen en gebouweenheden.

De overstap naar het gebouwenregister was noodzakelijk, maar vraagt van de energiedeskundige een aanpassing van de manier van werken. Zo is een goede voorbereiding van het plaatsbezoek nodig.

Het is immers mogelijk dat er geen EPC kan opgemaakt worden als er aan een gebouwdeel, zoals een appartement boven een winkel, een studio op de zolderverdieping van een woning of een kantoor in een woning, geen gebouweenheid-ID/adres is toegekend in de energieprestatiedatank.

Vooraleer alles ter plaatse op te meten, is het dus aangeraden om eerst in de energieprestatiedatabank op te zoeken welke gebouweenheden aanwezig zijn en bij de opdrachtgever navraag te doen over het eigenlijke aantal aanwezige eenheden en hun gebruik.

Onderstaande werkwijzen kunnen hierbij een leidraad zijn.

STAPPENPLAN
De opmaak van het EPC voor eenheden

Bereid uw plaatsbezoek grondig voor.

1. Vooraleer u ter plaatse uw inspectie uitvoert, vraagt u best voldoende informatie aan de opdrachtgever:

  • Gaat het over meerdere gebouweenheden?
    • Functioneren de eenheden zelfstandig?
      • Heeft de wooneenheid een eigen keuken, badkamer en toilet?
      • Heeft de niet-residentiële eenheid een eigen toilet?
    • Heeft de eenheid een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde circulatieruimte? (bij wooneenheden geldt deze voorwaarde vanaf 01/06/2020)
  • Welke adressen zijn gekoppeld aan deze eenheden? Op welke manier zijn deze vergund?
    • Vraag dit na bij de eigenaar of de gemeente.

Voorbeeld:

Een woning met een zelfstandig functionerende praktijk, waar de praktijk geen eigen gebouweenheid-ID/adres heeft gekregen, omdat de woning vergund werd als woning met complementaire functie.

2. Kijk na in de energieprestatiedatabank of het aantal gebouweenheden en de koppeling met de adressen correct is.

3. Meld ontbrekende gegevens aan het VEKA.

  • In het geval het effectief over meerdere gebouweenheden gaat en de informatie in het gebouwenregister niet correct is, kan u dit melden aan het VEKA. De eigenaar kan dit ook rechtstreeks met de gemeente regelen.

U stuurt hiervoor een mail naar veka@vlaanderen.be, waarbij u aangeeft welke gegevens ontbreken.

Belangrijk:

Uw melding moet volledig zijn. Het is nodig om bij de melding een situatieschets of plan van elke verdieping mee te sturen waarop de circulatie (toegangen, interne circulatie) en voorzieningen (keuken, badkamer, toiletten) aangeduid zijn. Zo kunnen het VEKA en de gemeente nagaan of het effectief over aparte gebouweenheden gaat. Vermeld het adres in het onderwerp van uw melding voor een vlottere verwerking.

4. Uw melding wordt door VEKA vervolgens via een uniform platform toegewezen aan de verantwoordelijke stad of gemeente.

  • Enkel de betrokken stad of gemeente kan immers (na controle) de gegevens in het gebouwenregister aanpassen.
  • Het VEKA heeft als gebruiker van het gebouwenregister geen enkel recht om zelf wijzigingen door te voeren.

5. Het VEA laat u weten wat de beslissing van de gemeente is en hoeveel/welke EPC’s u moet opmaken.

  • De gemeente kijkt na of aanpassingen in het gebouwenregister noodzakelijk en mogelijk zijn. Dit hangt o.a. af van interne reglementeringen, vergunde situatie, ….
  •  Zodra de aanpassing is doorgevoerd, zijn de wijzigingen eveneens beschikbaar in de energieprestatiedatabank.
De opmaak van het EPC voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw

1. Kijk na in de Energieprestatiedatabank of de opdeling in het aantal gebouwen correct is.

  • Op de kaart worden de gebouwen met hun contouren aangeduid. Als een gebouw wordt aangeklikt worden de eenheden getoond die deel uitmaken van een gebouw.
  • Om van een gebouwencomplex of constructie te bepalen hoeveel gebouwen het bevat, wordt het volgende bekeken:
    • Eenzelfde gebouw bevindt zich doorgaans op één perceel;
    • Eenzelfde gebouw vormt één fysiek geheel en heeft vaak een welgedefinieerde vorm en uitzicht;
    • In eenzelfde gebouw is er meestal interne circulatie mogelijk. Dit kan zowel bovengronds als ondergronds zijn (vb. via de garages). Ook eenheden die enkel een toegang hebben vanaf de openbare weg (vb. een handelspand) behoren tot dit gebouw als deze eenheden ingekapseld zitten in dezelfde constructie. Het is niet noodzakelijk om over een centrale inkomhal/trappenhal te beschikken.
      • Voorbeelden:
        • Een groot woonblok heeft meerdere toegangen vanaf de openbare weg en op het gelijkvloers is er interne circulatie mogelijk doorheen het volledige woonblok. Dit blok wordt beschouwd als één gebouw.
        • Een appartementsblok heeft een centrale inkomhal die toegang biedt tot de appartementen op de verdiepingen. Op het gelijkvloers is er enkel een winkel die enkel te bereiken is via de straat en dus niet via de centrale inkomhal. De winkel behoort samen met de appartementen tot eenzelfde constructie en dus eenzelfde gebouw.

2. Als een contour van een gebouw op de kaart niet strookt met de werkelijke situatie of met wat verstaan wordt onder 'gebouw' moet worden bekeken in hoeverre de werkelijke situatie hiervan afwijkt en of het mogelijk is om het EPC van de gemeenschappelijke delen op te stellen voor het gebouw/de gebouwen zoals aangeduid op de kaart.

3. Is het niet mogelijk om het EPC GD op te maken, neem dan contact op met veka@vlaanderen.be.

Belangrijk:

Uw melding moet volledig zijn: schets de situatie en geef aan wat de werkelijke indeling is van de gebouwen. Bezorg een foto van de voorgevels van de gebouwen of een luchtfoto.

4. Het VEKA neemt dan op haar beurt contact op met de bevoegde instanties met de vraag de kaart aan te passen. 

5. Eenmaal de aanpassingen in het gebouwenregister zijn uitgevoerd, ontvangt u van ons een melding en kan het EPC van de gemeenschappelijke delen opgemaakt worden.

Goed om weten:

De gemeenschappelijke delen (‘het gebouw’) hebben niet altijd een eigen adres. Soms hebben deze ook meerdere adressen (vb. meerdere huisnummers). Deze hebben echter wel altijd één uniek ID.
Mogelijke situaties:

  • Het adres ontbreekt: U kan het gebouw selecteren via de kaart. Bij de gebouweenheid moet het gemeenschappelijk deel aangeduid worden. Deze heeft niet altijd een adres.
  • De software geeft aan dat er geen gemeenschappelijk deel beschikbaar is aangezien er slechts 1 gebouweenheid in het gebouw gekend is. U gaat na of er wel degelijke meerdere zelfstandige gebouweenheden aanwezig zijn.  Indien dit het geval is, meldt u dit bij het VEKA via veka@vlaanderen.be.

Belangrijk:

U bezorgt bij uw melding een schets waarop aangeduid staat waar de eenheden zich bevinden, welke faciliteiten (keuken, badkamer, toilet) deze hebben en hoe de circulatie verloopt. Bezorg ook een foto van de voorgevel van het gebouw.

Voorbeelden:

  • Een groot woonblok met meerdere toegangen maar met interne circulatie wordt op de kaart in meerdere gebouwen opgedeeld. Volgens de definitie van een gebouw is dit echter één gebouw. Het is ook niet evident om het gebouw op te splitsen met fictieve wanden aangezien een aantal ruimtes doorlopen van het ene gebouwdeel naar het andere. In dat geval moet de kaart aangepast worden.
  • Een groot woonblok heeft drie toegangen vanaf de openbare weg en drie trappenhallen. Er is interne circulatie mogelijk via de ondergrondse garages. Dit blok wordt normaal gezien beschouwd als één gebouw, maar de kaart geeft aan dat er toch een opsplitsing is in drie gebouwen. De opsplitsing op de kaart is niet geheel onlogisch en wordt gevolgd. Er worden dus drie EPC’s opgesteld.
  • Een herenhuis is opgedeeld in meerdere wooneenheden maar dit is niet bekend bij het gebouwenregister. U dient een melding in en voegt de gevraagde schetsen, beschrijvingen en foto's toe.